上海市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　（2019）沪01民终15855号

　　上诉人（原审被告）：郭敏捷，男，1971年5月14日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。

　　委托诉讼代理人：张祺麟，北京盈科（上海）律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：上海心俊咖啡馆，住所地上海市徐汇区复兴西路100号10幢。

　　法定代表人：孙乃俊，总经理。

　　委托诉讼代理人：周华，上海市百纳律师事务所律师。

　　上诉人郭敏捷因与被上诉人上海心俊咖啡馆（以下简称心俊咖啡馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初15531号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

　　郭敏捷上诉请求：撤销一审判决，改判驳回心俊咖啡馆一审全部诉讼请求。

　　事实与理由：自租赁关系成立后，心俊咖啡馆一直默许郭敏捷不按《上海市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）约定的时间支付租金，双方就租金支付晚于合同约定时间已形成“交易惯例”。直至诉讼过程中，郭敏捷仍在向心俊咖啡馆支付租金，心俊咖啡馆收取了租金且未提出异议，可见系争租赁合同关系已自动展期，应继续履行。即便法院认定郭敏捷违约，一审判决合同自然终止，则不应适用解约违约金。一审判决郭敏捷承担的占有使用费与违约金不能同时适用，且二者均过高，请求对违约金进行调整，占有使用费按照租金的标准计算。

　　心俊咖啡馆辩称：不同意郭敏捷的上诉请求，请求维持原审判决。

　　心俊咖啡馆向一审法院起诉请求：1.依法确认心俊咖啡馆、郭敏捷签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月10日解除；2.判令郭敏捷支付逾期支付租金的违约金3,914元(计算至2018年7月5日)；3.判令郭敏捷支付解除合同的违约金187,425元(按月租金两倍标准计算)；4.判令郭敏捷支付房屋占用费(自2018年7月13日起，按每日每平方米25元计算，暂计至2018年8月10日为66,410.65元)；5.判令郭敏捷搬离上海市徐汇区XX路XX号门面房(面积236.1平方米)。

　　一审法院认定事实：心俊咖啡馆（出租方、甲方）与郭敏捷（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上海市XX路XX号、263.1平方米的房屋出租给乙方用为咖啡馆使用，甲方于2015年4月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2015年4月1日起至2019年2月28日止，该房屋月租金为85,000元，乙方应于每月20日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.1%支付违约金。乙方提前10天支付后两个月租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金85,000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同约定，除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后三日内返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按25元/平方米向甲方支付该房屋占用期间使用费。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。合同另就其他内容作了约定。合同补充条款约定：自2017年4月1日起，租金每年在上一年的基础上递增5%至合同期满。

　　合同订立后，郭敏捷向心俊咖啡馆支付了保证金85,000元。郭敏捷在支付租金时，多有迟延。2018年3月20日起，郭敏捷未向心俊咖啡馆支付租金，后经心俊咖啡馆催促，郭敏捷于2018年7月5日支付了至2018年7月底的租金共计481,850元。后心俊咖啡馆于2018年7月9日向郭敏捷发出律师函，要求双方的租赁合同在郭敏捷收到律师函时即刻解除，并要求郭敏捷收到律师函后3日内支付拖欠租金的违约金3,914元和解除合同的违约金187,425元，并要求郭敏捷搬离房屋。2018年7月10日，该函件显示由同事代为签收。后郭敏捷又按合同约定的租金标准支付了至2019年5月31日前的租金共计936,875元。

　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。心俊咖啡馆与郭敏捷签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，心俊咖啡馆、郭敏捷均应恪守履行。依照合同约定，郭敏捷逾期支付租金超过一个月，视为违约，心俊咖啡馆有权依合同约定解除本租赁合同。但心俊咖啡馆送达的解除函显示由同事代收，心俊咖啡馆未提供证据证明该解除函已送达郭敏捷，故心俊咖啡馆要求确认双方租赁合同于2018年7月10日解除的诉讼请求缺乏依据，对心俊咖啡馆的该项诉讼请求一审法院不予支持。现合同约定的租赁期限已届满，该租赁合同到期自然解除，郭敏捷及时返还房屋，未按约返还房屋的，根据合同约定，应按25元/平方米/日标准向心俊咖啡馆支付使用费，故对心俊咖啡馆要求郭敏捷支付使用费的诉讼请求一审法院予以支持，心俊咖啡馆起算时间有误，一审法院予以调整。合同解除后，心俊咖啡馆收取的保证金应予返还，为减少当事人讼累，一审法院对此一并予以处理。郭敏捷未按约支付租金，应承担相应的违约责任。对心俊咖啡馆要求郭敏捷承担违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。郭敏捷经一审法院公告传唤未到庭应诉，视为自动放弃相应的诉讼权利。

　　一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于二〇一九年八月十五日作出判决：一、郭敏捷于判决生效之日起十日内搬离上海市XX路XX号、建筑面积236.1平方米的房屋，将上述房屋交还上海心俊咖啡馆；二、郭敏捷于判决生效之日起十日内支付上海心俊咖啡馆逾期支付租金的违约金3,914元；三、郭敏捷于判决生效之日起十日内支付上海心俊咖啡馆解除合同违约金187,425元；四、郭敏捷于判决生效之日起十日内支付上海心俊咖啡馆自2019年3月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按25元/平方米/日X建筑面积计算，郭敏捷已支付的租金可先行予以抵扣）；五、上海心俊咖啡馆于郭敏捷履行完毕上述一、二、三、四项义务起十日内返还郭敏捷保证金85,000元；六、驳回上海心俊咖啡馆的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,213元，由上海心俊咖啡馆负担1,953元，郭敏捷负担12,260元；公告费820元，由郭敏捷负担。

　　二审中，双方当事人均未提供新证据。

　　经本院审理查明，《房屋租赁合同》约定出租房屋建筑面积应为236.1平方米。一审法院其余认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院另查明，郭敏捷于2018年7月5日付清至2018年7月31日止的租金。其后，郭敏捷向心俊咖啡馆支付款项共计1,124,125元（其中一审庭审结束后共支付87,425元）。2018年8月1日至2019年2月28日，郭敏捷按约应付租金共计655,987.50元。至二审期间，郭敏捷继续占有使用房屋。

　　本院认为，上诉人郭敏捷与被上诉人心俊咖啡馆订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。

　　根据查明事实，《房屋租赁合同》约定：“乙方（上诉人郭敏捷）应于每月20日前向甲方（被上诉人心俊咖啡馆）支付租金……乙方提前10天支付后两个月租金。”即本案租金每两月一付，先付后用，每期租金应于相应租期前一月份的20日之前支付。实际履行中，郭敏捷未按照上述约定支付租金，各期租金普遍存在支付迟延，在案亦无证据显示双方就租金支付期限另行达成合意。郭敏捷逾期租金，应承担相应违约责任。

　　关于郭敏捷应承担之违约责任，查《房屋租赁合同》约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。”因郭敏捷多次迟付租金超过1个月，心俊咖啡馆有权解除《房屋租赁合同》。系争房屋由郭敏捷承租并用于经营，心俊咖啡馆于2018年7月10日向本案系争房屋所在地送达解除函，该函件由“同事”代为签收，应视为心俊咖啡馆已有效送达解除函，双方之间的租赁合同关系于2018年7月10日解除。郭敏捷主张其继续支付“租金”，心俊咖啡馆收取“租金”且未提出异议，故双方租赁合同关系继续存续并自动展期，于法无据，本院不能支持。心俊咖啡馆根据上述合同约定请求郭敏捷支付月租金2倍的违约金，于法有据，本院应予支持。一审判决对于郭敏捷应支付上述违约金认定无误，但对于合同解除时间认定有误，本院应予纠正。

　　《房屋租赁合同》另约定，承租人逾期支付的，每逾期一日需按日租金的0.1%支付违约金。一审判决根据郭敏捷逾期支付租金情况，支持心俊咖啡馆关于逾期支付租金的违约金诉讼请求，于法有据，本院予以维持。合同终止后，承租人郭敏捷应及时将房屋返还出租人心俊咖啡馆。但郭敏捷继续占有使用房屋至今，按照合同约定，应按25元/平方米/日的标准向心俊咖啡馆支付使用费。郭敏捷主张上述违约金及占有使用费不得同时适用且金额过高，但未提供充分证据证明心俊咖啡馆因其违约行为所受实际损失，考虑到郭敏捷长期、持续违约之情形，本院对合同约定之违约金、占有使用费不作调整。

　　另鉴于心俊咖啡馆对于原判未上诉，对于占有使用费起算日期（解约日）不再调整。郭敏捷所应支付之占有使用费以5,902.50元/日（25元/平方米/日╳236.1平方米）计算，自2019年3月1日起算，至郭敏捷实际搬离之日止；郭敏捷已向心俊咖啡馆支付的款项中共计468,137.50元（1,124,125元-655,987.50元）不属于应付租金，应抵扣本案郭敏捷应付房屋占有使用费。一审判决对于该费用计算标准不尽明确，本院予以更正。

　　综上，郭敏捷的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：

　　一、维持上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初15531号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；

　　二、变更上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初15531号民事判决第四项为：郭敏捷于本判决生效之日起十日内支付上海心俊咖啡馆自2019年3月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按5,902.50元/日计算，扣除郭敏捷已支付468,137.50元）；

　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二审案件受理费14,213元，由郭敏捷负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长金绍奇

　　审判员叶振军

　　审判员胡桂霞

　　二〇二〇年三月二十六日

　　书记员黄白

　　附：相关法律条文

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……