上海市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　（2019）沪01民终12184号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）：上海银座信息技术有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇惠申路420号5幢2016室。

　　法定代表人：徐磊，执行董事。

　　委托诉讼代理人：毛逸，北京盈科（上海）律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州朗域实业有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路1288号1幢4层A区483室。

　　法定代表人：关云峰，总经理。

　　委托诉讼代理人：刘洋，上海市百纳律师事务所律师。

　　原审第三人：理韩（上海）商贸有限公司，住所地上海市普陀区曹阳一村184号206室。

　　法定代表人：HANCHANGHOON，总经理。

　　上诉人上海银座信息技术有限公司（以下简称银座公司）因与被上诉人广州朗域实业有限公司上海分公司（以下简称朗域上海分公司）以及原审第三人理韩（上海）商贸有限公司（以下简称理韩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初9314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　银座公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、六项，改判驳回朗域上海分公司一审诉请，并支持银座公司一审全部反诉请求（其中租金、物业费、清扫费等的请求一审已经予以支持，无异议），二、本案的一、二审诉讼费由朗域上海分公司承担。事实与理由：一、一审认定事实有误。一审认定银座公司于2018年5月15日要求朗域上海分公司搬离上海市松江区XX镇XX路XX号XX幢一楼（以下简称涉案房屋）依据不足。银座公司在当时是希望继续履行合同，不可能要求朗域上海分公司搬离。一审对涉案房屋在2018年9月和10月有长时间的人为实施停电，且系银座公司所为予以认定，同样依据不足。一审将朗域上海分公司留在涉案房屋现场的废旧材料认定为机器设备，与事实不符。一审对于搬运后银座公司发函给朗域上海分公司之事所作的未妥投的认定，亦属偏颇。二、一审判决对于合同解除责任的认定错误。涉案租赁合同履行过程中的违约方为长期拒付租金的朗域上海分公司，一审判决将租赁合同解除的责任全部归责于银座公司，明显不当。一审对于合同解除时间的认定亦有误，银座公司认为涉案房屋收回之日（2019年2月25日）为合同解除日。三、一审对合同解除后果的处理有误，显失公平。一审对朗域上海分公司主张的违约金数额、银座公司主张的滞纳金、自力救济费用及违约金等的处理均存在不当之处。

　　被上诉人朗域上海分公司辩称，不同意银座公司的上诉请求，要求维持原判。朗域上海分公司有继续履行合同的能力和意愿。银座公司主张2019年2月25日解除合同，没有依据，朗域上海分公司认可一审对于合同解除时间的认定。银座公司突然清场，导致无法继续履行合同，故合同解除的责任在于银座公司。朗域上海分公司按约支付租金，也没有违约行为。

　　原审第三人理韩公司未到庭，亦未提交书面述称意见。

　　朗域上海分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与银座公司之间签订的《房屋转租合同》；2.判令银座公司返还其保证金125,590元；3.判令银座公司支付其违约金674,813.84元（注：朗域上海分公司最初系以银座公司在2018年4月1日至2021年5月3日的期间无转租权为由，提出确认上述《房屋转租合同》在该期间段内无效等诉讼请求。此后，因理韩公司于诉讼中明确其同意银座公司在上述期间将房屋转租朗域上海分公司，故一审法院释明上述《房屋转租合同》有效，朗域上海分公司遂将诉讼请求变更为判令继续履行上述《房屋转租合同》等诉讼请求。之后，基于现场勘查时发现房屋已被案外人占用的事实，法院释明上述《房屋转租合同》不宜继续履行，朗域上海分公司遂最终提出以上诉讼请求）。

　　一审中，银座公司不同意朗域上海分公司的诉讼请求，并向法院提出反诉请求：1.确认《房屋转租合同》解除；2.判令朗域上海分公司支付其租金605,211元（每月租金为64,679元，自2018年5月16日始至2019年2月25日止）；3.判令朗域上海分公司支付其延迟缴纳租金的滞纳金（以应付未付月租金为基数，按年利率20%计算，自每期应付款之日始至实际缴纳之日止，暂计至2019年5月14日为88,204元，具体详见租金及滞纳金计算表）；4.判令朗域上海分公司支付其代付的物业、清扫及水电费共计35,812.58元；5.判令朗域上海分公司支付其2019年2月25日发生的搬运费16,000元、视频录像等费用2,696元；6.判令上述第2至5项诉讼请求中的金额先从保证金125,590元中扣除，不足部分再由朗域上海分公司支付；7.判令朗域上海分公司向其支付违约金125,590元和其它各项经营损失200,000元（注：银座公司始终系以合同解除为基础提出相关反诉请求，其对合同解除后果处理的反诉请求有多次变更，但最终提出以上反诉请求）。

　　一审法院认定事实：

　　一、关于涉案房屋的基本情况

　　2008年5月28日，上海市松江区XX镇XX路XX号XX、XX幢房屋登记至XX有限公司名下。2016年8月24日，该公司更名为理韩公司。

　　二、关于朗域上海分公司与银座公司之间的合同约定及涉诉前的履行情况

　　2016年5月3日，朗域上海分公司作为乙方、承租方，银座公司作为甲方、转租方签订《房屋转租合同》一份。该合同约定：甲方将建筑面积为1,651.59平方米的涉案房屋转租给乙方作仓储使用，未经甲方同意不擅自改变用途、不转租；租期自2016年5月3日起至2021年5月3日止；现有装修、附属设施和设备状况，由双方在合同附件一中予以明确。

　　该合同第四条第1款约定，月租金为62,795元，从该合同生效的第三年起每年房租以3%递增。第2款约定，乙方支付租金的方式为付三押二，保证金及首期租金于签订本合同之日起三个工作日内支付，此后每期租金于15号以前支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则需按月租金的1.5%支付滞纳金。第3款约定，保证金为两个月的租金，计125,590元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的一切未付费用（包括但不限于租金、违约金、水、电、物业管理费及本合同约定的应向甲方赔偿的损失等）外，剩余部分无息归还乙方。如保证金不足以抵充，甲方有权向乙方追索。

　　该合同第五条约定，在房屋租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、上网费用、停车费用等费用由乙方承担。

　　该合同第六条第3款约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。第4款约定，乙方需装修房屋或增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，并征得甲方的书面同意，否则甲方有权制止，由此产生的所有经济损失均由乙方全部承担，直至甲方解除本合同。

　　该合同第八条第2款约定，租赁期间，非本合同规定的情况下甲方擅自解除本合同，提前收回涉案房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。第4款约定，乙方未征得甲方书面同意擅自转租上述房屋的，甲方可以要求乙方按剩余租期租金的2倍向甲方支付违约金。第5款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。

　　该合同第十条第2款约定，履行本合同过程中，任何一方违反合同约定，应向另一方按月租金2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。

　　该合同附件一除打印的第1、2两项内容外，还书写了以下内容：3.乙方有软膜（PVC）的激光切割和喷绘加工。4.乙方在厂房东南可以搭建100平方米左右的金属阁楼，用石膏板封外墙侧。5.乙方对用不掉的面积，可以分租出去，事前知会甲方。

　　一审诉讼中，银座公司对上述附件一书写部分内容的真实性不予认可，但同时又以其持有的该合同的附件一原件已丢失为由，拒不提供其持有的上述合同中的附件一。期间，一审法院对银座公司释明其不提供该附件一的不利法律后果。为证明该附件一的真实性，一审法院根据朗域上海分公司的申请，通知证人周某（中介）出庭作证。证人周某陈述，其当时看到合同附件一中有书写内容，此系朗域上海分公司财务书写等。

　　上述合同签订后，银座公司按约向朗域上海分公司交付涉案房屋，朗域上海分公司搭建了阁楼，并以石膏板封外墙。朗域上海分公司按约向银座公司支付保证金125,590元,以及租期至2018年5月15日止的租金，但未支付此后的租金。朗域上海分公司除自用部分涉案房屋外，将剩余涉案房屋再转租他人，约定的转租面积为690平方米、每月租金为26,234元、租期自2016年5月22至2019年5月21日等。

　　2018年5月4日，理韩公司向朗域上海分公司发送《关于我方与上海银座信息技术有限公司就松江区XX镇XX路XX号XX幢物业租赁合同到期终止之通知函》（以下简称20180504通知函），载明：其与银座公司在2016年3月17日签署的《上海市房屋租赁合同》已于2018年3月31日期满终止。现理韩公司已决定出售该物业，故不再与银座公司续展租赁合同。理韩公司特告知朗域上海分公司在7个工作日内与银座公司完成办理租赁物业的返还交接手续等。

　　2018年5月9日，朗域上海分公司向银座公司发送《关于处理租赁合同相关问题的函》，要求：1.银座公司提供其与产权人签订的《租赁合同》，用以核实相关具体租赁期限，确认银座公司与产权人的租期是否确已届满。2.如已届满，银座公司与产权人的租赁合同是否有续租余地；如无续租余地，则银座公司对于双方合同是否继续履行、朗域上海分公司是否应返还房屋给出答复。3.请银座公司收到本函之日起三日内予以书面回复，若未回复，其将依法采取措施，以维护合法权益。次日，银座公司收到朗域上海分公司上述函件。

　　2018年5月21日，银座公司以《通知函》回复朗域上海分公司称：1.双方签订的租赁合同真实有效，朗域上海分公司应继续履行相应合同义务。2.关于理韩公司给朗域上海分公司的通知函，银座公司认为租赁合同具有相对性，租赁合同是否解除应以其书面为准，银座公司与理韩公司的争议并不影响朗域上海分公司与银座公司之间合同的履行。3.只要朗域上海分公司正常履行合同义务，银座公司也会按照合同约定，保障朗域上海分公司正常行使租赁权。期间，银座公司（工作人员程某）及理韩公司（工作人员金某）于2018年5月15日均要求朗域上海分公司（工作人员刘某）搬离涉案房屋，而且理韩公司明确其与银座公司的合同已经到期等。

　　2018年5月30日，朗域上海分公司在收到银座公司上述《通知函》后，向银座公司发送《关于核实银座房屋转租权的函》，载明：其收到理韩公司上述租期至2018年3月届满的20180504通知函，该租期与朗域上海分公司与银座公司签订转租合同时向朗域上海分公司出示的银座公司与理韩公司的租赁合同所述期限相去甚远。其已按约投入巨额装修、环评、运营费用并对部分房屋对外转租，收到上述限期搬离的通知后，导致其环评送审工作被迫暂停等。其目前对银座公司是否可以合法履行转租合同深感不安，故要求银座公司在本函发出2日内出示能够继续履约之保证，包括但不限于以下文件：理韩公司在朗域上海分公司、银座公司签订转租合同之日始，已明确知晓朗域上海分公司、银座公司已签订五年期限转租合同的书面文件；理韩公司同意银座公司将涉案房屋按朗域上海分公司、银座公司双方约定的租赁期限转租给朗域上海分公司的书面文件。盼银座公司早日回复，否则朗域上海分公司不得不暂停支付相关租金，并保留索赔权。一审诉讼中，银座公司确认收到该函件，但认为其没有义务向朗域上海分公司出示具有转租权的证明。

　　2018年6月1日，银座公司向朗域上海分公司发送落款日期为2018年5月30日的《通知函》。载明：1.约定租赁涉案房屋的用途为仓储，而朗域上海分公司实际用于机械加工；2.朗域上海分公司未经银座公司同意将部分涉案房屋转租给中通快递；3.朗域上海分公司应于每月15日前支付下一期租金，但截止至发函日仍未支付；4.朗域上海分公司未经银座公司同意进行了大量的和仓储用途不符的装修和增设设备。对以上违约行为，银座公司要求朗域上海分公司在七日内彻底改正，并在七日内按约支付租金，否则银座公司将单方解除租赁合同。朗域上海分公司于次日收到上述通知函。

　　2018年6月4日，朗域上海分公司遂向法院提起诉讼，法院于同日受理本案。

　　三、诉讼中的主要情况

　　（一）交涉、停电、报警及现场情况

　　2018年6月6日和8日，朗域上海分公司向理韩公司邮寄核实银座公司是否具有转租权的公函。但该信件被退回。

　　2018年6月8日，银座公司（程某）向朗域上海分公司（刘某）发送内容为：“你好！之前通知你们的违规行为改正的怎么样了”。朗域上海分公司短信回复称：“请出示你们的续签合同”、“我们没有违规行为，都是按照合同履行的”。同日，银座公司向朗域上海分公司发送《解约通知函》。该函载明：因朗域上海分公司未支付租金导致其后续可能无法与上家续约以及朗域上海分公司对前述四项违约行为未作改正，银座公司特发函单方解除双方之间的租赁合同，并要求朗域上海分公司在5日内搬离涉案房屋、支付拖欠租金及滞纳金。朗域上海分公司于次日收到该函。

　　2018年9月11日，银座公司（程某）告知朗域上海分公司（刘某）停水、停电等。

　　2018年9月28日，一审法院告知朗域上海分公司、银座公司诉讼中不得实施妨碍租赁标的物使用的行为，并告知朗域上海分公司即便合同无效其亦需支付使用费等。

　　2018年9月30日、10月6日、10日和27日，包括朗域上海分公司在内的其他承租人数次向公安机关报警，称涉案房屋所在地被停电，怀疑系“二房东”所为等。2018年9月30日，物业公司工作人员在电话中称停电系银座公司所为等。

　　2018年11月8日，法院再次告知当事人在诉讼中不得采取不当自力救济，否则承担相应责任，以及占有涉案房屋的，则需要支付租赁费等。

　　2019年1月14日，一审法院在庭审中基于朗域上海分公司自述的有关此前已经运走设备以及停电等涉案厂房实际情况，向朗域上海分公司提示即便银座公司系违约方（停电），作为守约方的朗域上海分公司也负有减损义务等。

　　2019年2月27日，银座公司邮寄《通知函》一份。该函载明：朗域上海分公司自2018年5月未付租金、朗域上海分公司亦于2018年10月搬离部分生产设备、其于诉讼中提供了有权转租的证明。在此情况下，朗域上海分公司仍拒绝支付租金。其一直主张合同已经解除。2019年1月至2月，朗域上海分公司安排人员在涉案房屋住宿、做饭以及周转快递，对该安全隐患行为，其已多次通知整改。而且，自2018年7月起，朗域上海分公司拖欠物业费、水电费。为房屋安全及减少损失，其已于2019年2月25日将涉案房屋内物品“提存”至仓库院子，为此支付的搬运费16,000元及录像费2,654元均应由朗域上海分公司承担。请接函后5日内搬离物品并支付上述费用等。该函未妥投。

　　2019年4月9日，朗域上海分公司向公安机关报案，称其放在涉案房屋内的价值100万元的加工设备丢失。

　　2019年4月10日，一审法院至涉案房屋现场勘查，发现涉案房屋已由银座公司擅自收回，且实际已另由他人占有使用。银座公司陈述，其收回的理由是存在安全隐患及朗域上海分公司欠其租金，其系于同年2月25日将朗域上海分公司的机器设备全部搬至院子，并拍了录像等。朗域上海分公司陈述，除了院子里的机器设备，其余物品在2018年10月中旬已全部搬离，搬离之时对上述机器设备并没有放弃权利等。基于此，法院释明朗域上海分公司、银座公司之间的《房屋转租合同》无法继续履行。朗域上海分公司、银座公司据此相应变更了诉讼请求。

　　2019年5月8日，朗域上海分公司搬离了上述院子内的机器设备。

　　(二)当事人提供的相关证据及陈述

　　一审诉讼中，朗域上海分公司提供QQ聊天记录、银座公司办公地址网络截图，欲证明银座公司知晓并同意分租等。银座公司对此不予认可。

　　此外，朗域上海分公司就其主张的违约金，明确其合同依据是第八条第2款，同时其就上述违约金还提供相应证据，欲证明其受损数额为674,813.84元，其中环评137,460元、装修71,578.78元、机器维修93,600元、分租利润28,316.16元、停产停业损失320,790.90元、公证及律师费23,068元。银座公司对朗域上海分公司主张上述损失的证据，均不认可。

　　期间，就租金支付问题。朗域上海分公司认为，若银座公司于2018年4月后无权转租，则其与银座公司之间有关2018年4月1日至2021年5月3日止的租期约定，应属无效，且仅第三人有权向其主张使用费。若银座公司于2018年4月后有权转租，则其基于2018年5月4日（租金已付至同月15日）收到理韩公司上述通知函的事实，按《合同法》第六十八条之规定通知银座公司行使不安抗辩权，并有权据此暂停支付后续租金。而银座公司认为，其系有权转租且朗域上海分公司的不安抗辩不成立。

　　一审诉讼中，银座公司于2018年6月15日提供一楼仓库的生产视频，欲证明擅自转租、违法将员工宿舍设置在仓库中，以及向理韩公司支付2018年4月和5月租金的发票各两张（开票日期分别为同年5月21日和6月11日），欲证明其与朗域上海分公司之间的合同在相同时间段是有效的。朗域上海分公司对上述视频的真实性、关联性不予认可，对上述发票的真实性认可，但认为发票载明的购买方不是银座公司，且未明确租赁地，故与本案无关。

　　银座公司于2018年7月23日提供盖有理韩公司印章的落款日期为2016年9月8日的授权书（载明权限为房屋的出租和日常管理等）以及落款日期为2018年5月5日的备忘录（载明本公司与银座公司的租赁合同目前一直在延续当中，银座公司有权对外出租仓库等），欲证明其对涉案房屋拥有转租权，并同时称其与产权人未签订合同。朗域上海分公司认为，对上述授权书系银座公司在其办理环评时提供过，故对其真实性无异议；对上述备忘录的真实性、关联性，其不予认可。

　　银座公司于2019年1月14日提供理韩公司于2018年11月24日和12月24日开具的发票各一张，欲证明其向理韩公司支付2018年8月和9月租金的事实。朗域上海分公司对该证据的质证意见同之前发票的质证，并认为没有全额支付租金。

　　银座公司于2019年4月30日之后还提供了：

　　1.案外人上海A有限公司（以下简称A公司）出具的落款日期为2019年4月15日《情况说明》，载明：2019年2月25日，银座公司搬离了朗域上海分公司在涉案房屋内的遗留物品；朗域上海分公司自2018年7月起未支付物业费、垃圾清理费、水电费；涉案房屋已出售给案外人上海B有限公司，银座公司已于2019年2月28日将涉案房屋返还给上海B有限公司；涉案房屋内欠付的物业费、水、电费等已由银座公司代朗域上海分公司付清。针对该份情况说明，朗域上海分公司认为，可以证明20180504通知函系理韩公司真实意思表示，理韩公司收回涉案房屋是为了出售，并非为了涨租金。

　　2.物业费、水电费及垃圾清运费明细单、2018年9月水电费明细单、2018年9月27日至2019年2月26日止的水电费明细单、付款回单及编号为08843540的发票，欲证明银座公司代朗域上海分公司支付的物业、清扫及水电费共计35,812.58元。朗域上海分公司对上述证据不予认可，认为其仅是承租户之一，银座公司代付的款项无法证明对应的系涉案房屋所产生的费用，且2018年9月之后涉案房屋由银座公司和物业公司实际控制，产生的费用与朗域上海分公司无关。对于2018年7月至9月的物业费认可，但不认可已由银座公司实际支付。

　　3.搬运费及录像费发票，欲证明银座公司搬离朗域上海分公司遗留在现场的物品所发生的费用。朗域上海分公司认为，该部分费用系银座公司擅自强行收回涉案房屋发生的，即便存在这些费用也不应由朗域上海分公司支付。

　　4.营业损失计算表，证明因朗域上海分公司欠付租金导致银座公司经营困难造成的营业损失情况。朗域上海分公司对此不予认可，认为无法证明有损失，更无法证明损失系朗域上海分公司导致。

　　此外，一审诉讼中，朗域上海分公司陈述：涉案房屋于2018年9月11日停电四五分钟、在2018年9月30日至2018年10月27日一直停电、2019年1月初仍停电，因停电导致朗域上海分公司无法继续生产；2018年9月后涉案房屋即在银座公司控制之下，朗域上海分公司无法将屋内机器设备搬出。银座公司陈述：涉案房屋在2018年10月份之前停过两次电，其不清楚停电原因，停电后很快恢复用电，但恢复用电后未通知朗域上海分公司；朗域上海分公司实际占有涉案房屋至2019年初。

　　（三）关于合同解除的责任及时间

　　朗域上海分公司认为，系其将诉讼请求变更为解除合同的诉状副本送达银座公司之日，解除原因系银座公司拒不提供有权转租的证据、诉讼中擅自拉闸停电以及收回涉案房屋。银座公司认为，合同自2019年2月25日其将物品搬离涉案房屋之日解除。然，银座公司之前认为，合同因朗域上海分公司存在其通知函的中所称的违约行为且经通知拒不整改而解除。解除时间为其解约通知送达朗域上海分公司之日，即2018年6月9日。合同解除的原因系朗域上海分公司不付租金。

　　（四）理韩公司参加诉讼、首次释明及鉴定情况

　　为查明银座公司将涉案房屋出租给朗域上海分公司的转租期间是否超过理韩公司出租给银座公司的租赁期间，一审法院多次要求银座公司提供其与理韩公司之间的房屋租赁合同。然，银座公司先是在2018年7月23日向法院陈述：“未签订合同”。在2018年9月5日向法院陈述：“根据我方提供的备忘录，现在是无固定期限租赁合同”。一审法院遂当即限期三天之内要求银座公司明确落款为2018年5月5日的备忘录的取得时间及其来源，以及理韩公司同意将涉案房屋出租给银座公司的期间。然，银座公司对此未作明确回应。后又在2018年9月28日向法院陈述：“没有书面租赁协议”。而上述合同对朗域上海分公司、银座公司之间签订的转租合同的效力至关重要。

　　鉴于此，一审法院于2019年9月11日依法追加理韩公司参加诉讼。为解决向理韩公司送达相关法律文书问题，经承办人电话联系后将应送达给理韩公司的文书邮寄至上海市XX路XX号“麻某”（传票传唤于2018年9月28日下午13时开庭）。然，因理韩公司未到庭，以致当天庭审取消。之后，承办人又将应送达给理韩公司的文书邮寄至其注册地（传票传唤于2018年11月8日上午9时30分开庭）。该邮寄的信函因故遭退回。此后，经承办人在审判管理系统检索到理韩公司在法院另有一起其为原告的案件案号为（2018）沪0117民初18282号，经对代理该案的律师就有关送达问题予以释明后，至此才解决理韩公司在本案中的送达问题。

　　2018年11月8日，理韩公司遂委托律师到庭参加诉讼，并当庭提供落款为2016年4月8日的银座公司与理韩公司之间签订的《上海市房屋租赁合同（商品房租赁）》。同时，理韩公司称此前还有一份2016年3月签订的租期自2016年4月至2018年3月的合同，因为人员的变动，现仅找到上述合同。上述合同载明：理韩公司将松江区XX镇XX路XX号XX幢共三层房屋出租给银座公司，租期自2018年4月1日至2021年12月31日。补充条款第3条约定理韩公司允许银座公司转租。对该份合同，银座公司无异议，并称确实如理韩公司所述于2016年3月签订过另一份合同，但该合同无法提供。朗域上海分公司认为，该合同系事后倒签，故不予认可其真实性。为此，一审法院询问理韩公司其是否同意银座公司将涉案房屋转租朗域上海分公司，并认可朗域上海分公司、银座公司之间约定的转租期限。理韩公司回答“认可的”。基于此，一审法院当即释明朗域上海分公司、银座公司之间签订的合同为有效合同，并告知朗域上海分公司在指定期间变更诉讼请求。朗域上海分公司遂将其诉讼请求由最初的超过租赁期间的转租期间的合同无效等变更为判令继续履行转租合同等。

　　期间，理韩公司在回答法院关于上述合同是否存在倒签以及该合同约定租期与其通知朗域上海分公司搬离涉案房屋的事由显然存在矛盾的提问时称，没有倒签过该合同，发搬离通知是因为其新的领导“金某”想涨房租等。鉴于银座公司及理韩公司不认可该合同系倒签，而且法院明确如查实上述落款为2016年4月8日的合同系倒签，将对其作妨碍诉讼处理。朗域上海分公司遂于2018年11月10日向法院申请对理韩公司提供的上述合同的形成时间进行鉴定。据此，一审法院于2018年11月15日委托鉴定人司法鉴定科学研究院（以下简称鉴定人）进行鉴定。此后，鉴定人于2018年11月26日书面致函法院，要求补充提供鉴定所需样本等。法院遂将该函于2018年12月12日送达给当事人，要求银座公司及理韩公司于同月20日前提供样本等。然，银座公司及理韩公司均未提供。2019年3月7日，法院再次要求理韩公司在三天之内提供样本，理韩公司则以员工流动频繁、名称变更、管理混乱等为由未提供。此外，同样为样本的提供问题，法院通知银座公司于2019年3月8日到庭。然，当天“程某”自称受银座公司委托为由来院，并称段律师因病无法到庭。法院告知“程某”要求银座公司三天内提供鉴定所需样本等。“程某”明确其“知道了”，并称理韩公司要解除合同、其手机里有朗域上海分公司“住宿、烧饭”的视频，以及“银座公司发给朗域上海分公司的通知”等。2019年3月12日，法院决定因银座公司及朗域上海分公司未提供鉴定所需样本而撤回上述鉴定。

　　一审法院认为，朗域上海分公司、银座公司之间签订的《房屋转租合同》系双方的真实意思表示，转租的涉案房屋不具有违法性，理韩公司于诉讼中对该合同中约定的转租期限亦予认可，故上述《房屋转租合同》应属有效合同，当事人均应恪守。

　　上述《房屋转租合同》项下的涉案房屋，根据法院现场勘查情况，因已被他人占用而无继续履行的可能性，经法院释明后，朗域上海分公司、银座公司均基于合同解除提出了相关请求。现本案当事人的主要争议焦点在于：《房屋转租合同》解除的责任、时间及解除后果的处理。

　　一、《房屋转租合同》解除的责任及时间

　　一审法院认为，合同解除的责任在银座公司而非朗域上海分公司，具体理由如下：1.按《合同法》第六十条以及第二百二十八条规定的诚信履行原则以及出租人的权利瑕疵担保责任之规定，银座公司在2018年5月10日收到朗域上海分公司向其发送的《关于处理租赁合同相关问题的函》后的合理期间内，应当向朗域上海分公司明示其对涉案房屋在2018年4月1日至2021年5月3日期间究竟有无转租权的证据。然，银座公司一方面在2018年5月15日要求朗域上海分公司搬离涉案房屋，另一方面却在2018年5月21日的《通知函》中回复朗域上海分公司《房屋转租合同》真实有效，朗域上海分公司应继续履行合同义务，不受其与理韩公司争议的影响，并刻意回避了朗域上海分公司要求其明确的转租期限是否超过租赁期间问题。银座公司的上述行为明显有违《合同法》的上述规定。而且，银座公司在该《通知函》中有关理韩公司给朗域上海分公司的通知函，其认为租赁合同具有相对性，是否解除应以银座公司书面为准的观点，明显不当。相关司法解释规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

　　2.在银座公司未作正面回应的情形下，朗域上海分公司于2018年5月30日在收到银座公司上述《通知函》后又向银座公司发送《关于核实银座房屋转租权的函》，明确对银座公司是否可以合法履行转租合同深感不安，并要求银座公司出示能够继续履约之保证，否则朗域上海分公司不得不暂停支付相关租金等。然，银座公司在收到该函件，仍未向朗域上海分公司披露其仍有权转租的证据。反而先是于2018年6月1日以《通知函》指出朗域上海分公司存在未按约定用途使用涉案房屋、擅自转租、未按约支付租金以及擅自装修和增设设备四项违约行为，要求朗域上海分公司进行整改等。并于2018年6月8日以朗域上海分公司对前述四项违约行为未作改正为由，向朗域上海分公司发送《解约通知函》。银座公司所称的上述四项违约行为均不成立：一则合同正文部分虽约定租赁涉房屋作仓储使用，但合同附件一中还以书写方式约定朗域上海分公司有软膜（PVC）的激光切割和喷绘加工、朗域上海分公司在厂房东南可以搭建100平方米左右的金属阁楼，用石膏板封外墙侧、朗域上海分公司对用不掉的面积，可以分租出去，事前知会银座公司等内容。二则，尽管银座公司对上述附件一以书写方式约定的内容有异议，但其经法院释明后，仍以其持有的该合同的附件一原件已丢失为由，拒不提供其持有的上述合同中的附件一。按民诉法解释有关持有书证的当事人拒不提交的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实的规定，法院对银座公司就此所提异议，不予采纳。第三，《合同法》第六十八条、第六十九条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。当事人据此规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，基于理韩公司有关其与银座公司之间的租赁期间业已届满，而要求朗域上海分公司搬离涉案房屋的20180504通知函，以及朗域上海分公司要求银座公司明确回应其自2018年4月1至2021年5月3日对涉案房屋是否享有转租权未果的情形下，朗域上海分公司在2018年5月9日的《关于处理租赁合同相关问题的函》中最初就委婉的表达了若未回复，其将依法采取措施，以维护合法权益的意见。后又在2018年5月30日的《关于核实银座房屋转租权的函》中明确表示，其目前对银座公司是否可以合法履行转租合同深感不安，故要求银座公司在本函发出2日内出示能够继续履约之保证，否则朗域上海分公司不得不暂停支付相关租金，并保留索赔权等。朗域上海分公司此举当时完全符合上述《合同法》规定的不安抗辩的构成要件。鉴于此，银座公司2018年6月8日发出并于次日到达朗域上海分公司的《解约通知函》，不具有法律效力。

　　3.在2018年11月8日前，尽管银座公司就其仍然享有对涉案房屋的转租权问题，于诉讼中提供了委托书、备忘录以及相关发票等证据，但是根据上述证据载明的内容判断，尚不足证明其对涉案房屋至2021年5月3日前享有转租权。为此，一审法院数次要求银座公司提供其与理韩公司之间的租赁合同，但均未果。此外，在法院首次得知涉案厂房于诉讼中被人为短暂停电的事实后，即于2018年9月28日对朗域上海分公司、银座公司进行了不得实施妨碍租赁标的物使用的行为，以及即便合同无效其亦需支付使用费等释明。然，此次释明之后，涉案厂房随即又长时间的人为实施停电行为，以致朗域上海分公司最终不得不于2018年10月开始搬离部分生产设备等。上述人为的停电行为，在案的证据已经形成相互之间的关联，具有高度盖然性，足以证明系银座公司所为。

　　4.2018年11月8日，虽然当事人对理韩公司于当日提供的《上海市房屋租赁合同（商品房租赁）》的形成时间存于争议。但是，鉴于理韩公司明确“认可”朗域上海分公司、银座公司之间约定的转租期限，法院当即释明朗域上海分公司、银座公司之间签订的合同为有效合同等。彼时，已经导致朗域上海分公司将部分设备搬离涉案房屋的严重后果。此外，法院对自力救济、责任承担、占有涉案房屋的费用支付以及守约方的减损义务等问题对当事人进行释明。然，银座公司于2019年2月25日又以所谓存在安全隐患、欠费为由强行收回涉案房屋，并转而已由他人占有涉案房屋，以致涉案《房屋转租合同》彻底尚失了继续履行的可能性。

　　至于合同的解除时间，一审法院认为，应以法院于2019年4月10日对朗域上海分公司、银座公司释明《房屋转租合同》无法继续履行为合同解除时间。其理由是：1.2019年4月10日，根据现场勘查情况，朗域上海分公司已经明确知道涉案房屋已由他人使用，涉案《房屋转租合同》根本就不存在继续履行的可能。2.基于法院2019年4月10日的释明，朗域上海分公司将诉讼请求最终变更为以解除合同为基础提出相关主张，系对法院此前释明的事后认同。3.基于前述合同解除责任在银座公司的认定，按《合同法》有关合同解除的规定，作为违约方的银座公司，其不享有解约权。

　　二、合同解除后果的处理

　　《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　（一）就本诉而言，有关朗域上海分公司返还保证金的请求，应当按合同第四条第3款关于保证金除用以抵充合同约定由朗域上海分公司承担的一切未付费用外，剩余部分无息归还朗域上海分公司的约定来处理。至于朗域上海分公司是否尚有应付未付费用，法院将在下文就如何处理银座公司的反诉请求中作相应认定。

　　有关朗域上海分公司支付违约金的请求，基于前述合同解除部分责任认定的裁判理由，应当按合同第八条第2款有关银座公司擅自解除本合同，提前收回涉案房屋的，应按提前收回天数的租金的2倍向朗域上海分公司支付违约金的约定来处理。此为其一。其二，根据前述合同解除部分的裁判理由，自涉案《房屋转租合同》解除之日始至约定的租赁期间届满之日2021年5月3日，尚有两年多的剩余租赁期间。即便忽略合同约定租金递增因素、而且暂且仅按两年计算，其违约金已高达150余万元。远远高于目前朗域上海分公司主张的数额。其三，就违约金的性质而言，以补偿为主、惩罚为辅。当事人之所以在合同中约定违约金，一方面是考虑到违约损失的举证难因素，另一方面是可以给当事人一个可预见的合理预期。其四，就本案而言，银座公司不管是在诉讼前，还是在诉讼中，均毫无诚信可言。主要表现为:1.诉前拒不回复朗域上海分公司有关转租期限是否超过租赁期限的关切；2.诉中不仅拒不提供持有证据，而且还恶意抗辩；3.诉中肆意采取停电、强行收回等自力救济手段，使原本一起相对简单的纠纷，人为的加以复杂化；4.诉中不如实陈述其与理韩公司之间租赁合同签订情况。如此种种，不胜枚举。因此，一审法院对朗域上海分公司要求银座公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。

　　（二）就反诉而言，有关租金的请求部分，对于2018年9月30日前的租金，因朗域上海分公司对涉案房屋的使用基本没有什么大的影响，故其应按合同约定的租金标准向银座公司支付自2018年5月16日至上述日期止的租金291,054.83元（62,795元/月×1.03×4.5个月）。对于2018年10月1日至2019年2月25日期间的租金，基于前述合同解除责任部分有关银座公司停电、朗域上海分公司搬离以及释明减损等情况，法院酌定朗域上海分公司按约定租金的50%向银座公司支付该期间段内的租金158,232.19元（62,795元/月×1.03×4个月×50%+62,795元/月×1.03÷28天×25天×50%）。以上租金共计449,287.02元。

　　有关滞纳金、违约金和其它各项经营损失的请求，基于前述合同解除部分关于合同因归责于银座公司的原因而解除的裁判理由，法院均不予支持。

　　有关物业、清扫及水电费的请求，应根据合同第五条关于在房屋租赁期间，朗域上海分公司使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、上网费用、停车费用等费用由朗域上海分公司承担的约定来处理。根据银座公司提供的《情况说明》、发票、明细单等证据，法院对银座公司该项反诉请求予以支持。因为支付上述费用本为朗域上海分公司的义务，现由银座公司垫付。朗域上海分公司虽对金额提出异议，但并未提供证据证明，故对朗域上海分公司的意见，法院不予采纳。

　　有关搬运费、视频录像费的请求，此系银座公司不当自力救济而发生的费用，应由其自行承担，故法院不予支持。

　　有关抵扣保证金的请求，应按本诉部分有关保证金返还部分的裁判理由处理。为计算方便，法院在上述朗域上海分公司欠付租金中进行抵扣，扣除保证金后，朗域上海分公司应支付银座公司的剩余租金为323,697.02元。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八第一款第四项、第六十九条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条、第二百四十条之规定，判决如下：一、确认广州朗域实业有限公司上海分公司与上海银座信息技术有限公司签订的《房屋转租合同》于2019年4月10日解除；二、上海银座信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付广州朗域实业有限公司上海分公司违约金674,813.84元;三、广州朗域实业有限公司上海分公司于判决生效之日起十日内支付上海银座信息技术有限公司自2018年5月16日至2019年2月25日的租金323,697.02元（该款已扣除保证金125,590元）；四、广州朗域实业有限公司上海分公司于判决生效之日起十日内支付上海银座信息技术有限公司物业、水电、垃圾清运费共计35,812.58元；五、驳回广州朗域实业有限公司上海分公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回上海银座信息技术有限公司的其余反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人，未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11,884元，减半收取5,942元，反诉案件受理费7,271元，合计诉讼费13,213元，由广州朗域实业有限公司上海分公司负担4,956元，由上海银座信息技术有限公司负担8,257元。

　　本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

　　二审审理过程中，银座公司提供了物业公司出具的情况说明一份，以证明产权人收回涉案房屋后，物业公司借用了150平方米的房屋，占有房屋的时间为2019年2月25日之后，故他人占有涉案房屋与本案无关。朗域上海分公司对于该情况说明的真实性及关联性均不予认可。本院认为，银座公司提供的该情况说明与一审法院到涉案房屋现场勘查所查明的事实并不矛盾，涉案房屋由银座公司擅自收回后，实际确实已由他人占有使用，银座公司将房屋擅自收回交由他人使用的行为构成违约，本院对银座公司提供的该材料的关联性不予认可。

　　本院认为，本案的二审当事人争议焦点仍为涉案的《房屋转租合同》解除的责任、时间及解除后果的处理。鉴于一审判决在其“本院认为”对此已有非常详尽的阐述，本院均予认同，故在此不再赘述。因此，一审在充分查明事实的基础上，认定合同解除的责任在于银座公司而非朗域上海分公司，具有相应的事实根据和法律依据。一审对于合同解除时间的认定也于法有据，本院予以确认。一审法院在依法认定银座公司为违约方，朗域上海分公司作为守约方具有单方解除权的情况下，对于一审中朗域上海分公司、银座公司各自基于合同解除所提的诉请涉及的合同解除后果处理问题的处理，亦无不当之处。上诉人银座公司上诉所称的一审判决认定事实有误的几点事实与理由经查，均缺乏充分的依据，故不能成立。银座公司的相应上诉请求，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币5,984元，财产保全费2,096.52元，均由上诉人上海银座信息技术有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长凌捷

　　审判员翟从海

　　审判员蒋辉霞

　　二〇二〇年一月十三日

　　书记员周益

　　附：相关法律条文

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

　　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；